НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

До 2016 года 13% налог на доходы физических лиц не взимался, если недвижимость принадлежала продавцу в течение трех лет. В соответствии с положениями федерального закона №382-ФЗ от 29.11.2014 в Налоговый кодекс РФ вводится новая статья - 217.1. В этой статье раскрываются особенности освобождения физических лиц от налогов на доходы от продажи недвижимого имущества.

Основных новаций две:

1. Изменяется минимальный предельный срок владения недвижимостью, после которого доходы от продажи объекта освобождаются от налогообложения. Кроме того, этот срок дифференцируется по разным категориям владельцев недвижимости.

2. При определении суммы дохода от продажи объекта недвижимого имущества (налоговой базы) учитывается кадастровая стоимость объекта (указать в договоре купли-продажи сумму в 1 млн. рублей как раньше, не получится).

Срок владения объектом недвижимости, после которого доход от его продажи не облагается НДФЛ, в общем случае увеличивается до 5 лет. Выделяются три категории владельцев недвижимым имуществом, для которых сохраняется минимальный срок владения в три года. Законодатель выделяет эти категории по способу получения права собственности на объект недвижимости.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью устанавливается в три года, если право собственности получено в результате:

1. Приватизации объекта недвижимости;

2. Наследования или дарения объекта недвижимости, причем в этом пункте лазейки для спекулянтов жильем нет, поскольку завещать или дарить недвижимость налогоплательщику в данном случае должны только близкие родственники. Степень родства при этом определяется в соответствии с Семейным кодексом РФ.

3. Передачи недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением - для плательщика ренты.

Понятно, что все эти случаи достаточно уникальны и для инвесторов, желающих заработать на купле-продаже объектов недвижимости, не подходят.

С 1 января 2016 года при налогообложении дохода физического лица от продажи объекта недвижимости будет приниматься во внимание кадастровая стоимость этого объекта. Если сумма сделки значительно ниже кадастровой стоимости, то налог будет браться с суммы кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Т.е., если сумма сделки купли-продажи квартиры 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 3 млн. рублей, то НДФЛ будет вычислен с суммы 3 млн. руб. х 0,7 = 2,1 млн. рублей.

Если для данного объекта недвижимости кадастровая стоимость не определена, то это положение не применяется.

Возможные последствия. С одной стороны, государство, видимо, получит дополнительный доход с продавцов недвижимости. С другой стороны, эти меры могут снизить активность на рынке недвижимости, что приведет к сокращению налогооблагаемой базы. Молодые семьи, которые покупали недорогое неудобное жилье в надежде через три года улучшить жилищные условия, вынуждены будут ждать пять лет.

Следует отметить, что законодатель дал возможность субъектам федерации смягчить, а то и вовсе нивелировать эти новации. Пункт 6 ст. 217.1 гласит: «Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи."

Как получить налоговый вычет, купив квартиру? 

Покупая квартиру, вы вправе получить имущественный налоговый вычет – в общей сложности до 650 тысяч рублей. Соберите все справки и платежки и отправляйтесь с ними к фискалам. Указывайте полную стоимость квартиры. Некоторые продавцы хитрят и просят покупателя занизить стоимость жилья в договоре купли-продажи. Зачем? По закону, если продавец владел недвижимостью меньше трех лет, то при ее продаже он обязан заплатить налог на доход. И чем меньшая сумма стоит в договоре, тем меньше продавец заплатит государству. Однако имейте в виду: если цена сделки не превышает 2 млн рублей, то для вас как для покупателя занижать стоимость невыгодно. Ведь чем выше официальная цена приобретенной недвижимости, тем больше денег вы сможете вернуть в виде налогового вычета.

Вы имеете право получить налоговый вычет в размере 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку жилья. Таким образом, государство вернет вам 260 тысяч рублей. Если квартира, комната или дом стоит меньше 2 млн, то остаток вычета вы сможете получить, купив жилье в следующий раз, ― это правило действует с 1 января 2014 года. Кроме того, вам возвращается 13% от процентов по ипотеке, пока сумма процентов по кредиту не достигнет 3 млн рублей. Это правило работает при покупке только одного объекта недвижимости. Обратите внимание, что если вы покупаете апартаменты (квартиру, в которой нельзя прописаться), то оформить возврат НДФЛ невозможно, так как юридически апартаменты не являются жильем.

Итак, вы купили жилье и оформили его в собственность. Самое время готовить документы для возврата НДФЛ. Начните с тех, которые подтверждают ваше право на жилье: сделайте копии договора о приобретении недвижимости и свидетельства о его госрегистрации. Тем, кто выплачивает кредит, нужно подготовить копии кредитного договора, а также графика погашения кредита и уплаты процентов. Отксерокопируйте платежные документы, которые подтвердят ваши расходы при покупке недвижимости. Не теряйте кассовых или товарных чеков, собирайте квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, которые подтверждают перечисление денежных средств с вашего счета на счет продавца и том подобное. Если вы взяли ипотеку, то доказательством будут документы об уплате процентов. Вместо кассовых чеков засчитывают и выписки с лицевых счетов. Запросите в бухгалтерии по месту работы справку по форме 2-НДФЛ о начисленной зарплате и удержанных налогах за год.

Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы nalog.ru и скачайте оттуда форму декларации 3-НДФЛ, заполните по образцу. Напишите заявление на получение имущественного налогового вычета. Захватите копию свидетельства о браке и заявление о договоренности супругов о распределении вычета между ними и отправляйтесь в налоговую инспекцию со всеми документами и копиями.

Первоначальную заявку можно подать и через сайт gosuslugi.ru, но идти в налоговую придется в любом случае.



ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ